DERECHO INMOBILIARIO
PROCESO DE SANEAMIENTO
El proceso de
saneamiento puede ser iniciado por el Estado Dominicano y por toda persona
física o moral que reclame o posea un derecho sobre un territorio no
registrado. Hay posesión de un terreno
que no ha sido registrado cuando la
persona interesada lo posee a título de
dueño por sí o a través de otro que ejerce el derecho en su nombre, de manera
pública, pacífica, inequívoca e ininterrumpida durante el tiempo establecido en
el Código Civil.
La individualización
del terreno requiere de una mensura a cargo de un agrimensor y aprobada por la
Dirección Regional del Mensuras Catastrales territorialmente competente, la
depuración del derecho está a cargo de los tribunales de la Jurisdicción
Inmobiliario. En primera instancia el
proceso es conocido por el Tribunal de la Jurisdicción Original y en grado de
apelación por el Tribunal Superior de Tierras, de la ubicación física del
terreno, y el asiento del registro del derecho de propiedad por primera vez
está a cargo de la Oficina de Registro de Títulos de la jurisdicción de los
tribunales que han conocido el proceso, oficina que custodiará el original del
Certificado de Títulos y donde habrá de inscribirse toda operación concerniente
al terreno registrado con posterioridad al proceso de Saneamiento.
Se establecen como
requisitos para poder acceder al
procedimiento de saneamiento que el reclamante demuestre una posesión a título
de propietario o por mediación de otro que posee en su nombre, de manera
pública, pacífica, inequívoca e ininterrumpida durante el tiempo previsto por el Código Civil, 20, 10 y
5 años según sea el caso (no se puede alegar prescripción adquisitiva sobre
inmuebles que están saneados ni sobre inmuebles de del dominio público).
La Ley de Registro
Inmobiliario, siguiendo el esquema del Sistema Torrens, reforzado por la Ley
que ahora se denomina Sistema de Publicidad Inmobiliaria, organiza el proceso
en los pasos necesarios para individualizar el terreno (mensurar) depurar el
derecho de propiedad (tribunales encargados a tal efecto) y registrar (en la
Oficina de Registro de Títulos habilitada para tal efecto) por primera vez el
inmueble y otorgarle un Duplicado del Certificado de Título como prueba del
derecho de propiedad contra todo el mundo y posea la garantía del Estado imprescriptiblemente.
Primera
Etapa del proceso, es
la etapa Técnica que comprende:
Ø La mensura
es realizado por un agrimensor autorizado al efecto, que individualiza, ubica y
determina el terreno sobre el que se reclame el derecho de propiedad a
registrar. (Art. 25 Ley 108’05).
Ø El
reclamante debe elevar una solicitud a la Dirección Regional de Mensuras
Catastrales para que la Dirección territorialmente competente conforme a la
ubicación del inmueble autorice al agrimensor a realizar los trabajos de
mensuras. La solicitud debe llevar anexa
el contrato de mensura suscrito entre el reclamante y el agrimensor quien
deberá firmar la solicitud. Esta lleva
implícita la petición de que la Dirección Regional de Mensuras Catastrales
apodere al Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente.
Ø Dentro de
los veinte (20) días de recibir la solicitud debe la Dirección Regional de
Mensuras Catastrales pronunciarse sobre la solicitud de autorización del
agrimensor a realizar trabajos de mensuras para el Saneamiento. Toda negativa a la solicitud debe estar
técnica y jurídicamente fundamentada.
Ø Una vez
otorgada, la autorización tiene vigencia de sesenta (60) días durante los
cuales el agrimensor debe ejecutar la mensura y presentar los documentos y
elementos justificativos a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales para
su revisión y aprobación. Con la debida
justificación, la Dirección Regional del Mensuras Catastrales interviniente
puede prorrogar este plazo por un único término de treinta (30) días, salvo las
excepciones previstas en la Ley 108-05 donde se establece que desde el
momento que se fije la fecha para la
mensura catastral, todas las cuestiones relacionadas con el título o posesión
de cualquier terreno comprendido en el área abarcada por la autorización para
la mensura, son de la competencia exclusiva de la Jurisdicción Inmobiliaria.
Ø Una vez
efectuada la mensura catastral y recibidos los trabajos por la Dirección
Regional de Mensuras Catastrales, ésta debe pronunciarse con relación a los
trabajos de mensuras dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes a la
presentación de los trabajos realizados.
Ø Una vez
aprobados los trabajos de mensuras, dentro de los quince (15) días posteriores
a la fecha de la aprobación, la Dirección Regional de Mensuras Catastrales,
deberá apoderar al Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente
competente para el inicio del proceso judicial de Saneamiento.
Segunda
Etapa del proceso, es la etapa Judicial:
Ø En virtud
del artículo 115 del Reglamento de los Tribunales de la Jurisdicción
Inmobiliaria, con el apoderamiento, la Dirección Regional de Mensuras
Catastrales debe consignar los trabajos de mensuras , la designación catastral
del nuevo inmueble y remitir los planos resultantes de los trabajos de mensuras
debidamente aprobados por dicha dirección.
Ø Dentro de
los quince (15) días del apoderamiento deberá, el Tribunal de Tierras de la
Dirección de Jurisdicción Original
apoderado, notificar a los reclamantes y al Abogado del Estado el auto de
fijación de audiencia y su autorización
para emplazar a comparecer a la misma.
Esta fórmula de notificar a quien pueda interesar es porque el proceso
es de orden público y cualquiera que tenga interés en el registro del terreno
puede comparecer a la audiencia y probar la posesión y la prescripción
adquisitiva a su favor.
Ø Cuando el
Tribunal de Jurisdicción Original apoderado compruebe que se ha procedido a
efectuar el aviso, ordenará que se fije en un lugar visible del terreno a
sanear, en las instalaciones del ayuntamiento y del juzgado de paz del
municipio o de los municipios en que se encuentre el terreno en cuestión, una
copia certificada del aviso del proceso judicial del Saneamiento. La fijación será efectuada por lo menos
quince (15) días antes de la primera audiencia.
La primera audiencia del saneamiento debe celebrarse dentro de los
sesenta (60) días posteriores a la recepción del apoderamiento por parte del
Tribunal de Jurisdicción Original. En el saneamiento el juez celebra tantas
audiencias como lo considere conveniente y debe trasladarse al terreno tantas
veces como fuese necesario.
Ø En la audiencia de saneamiento se cumplirán
todas las formalidades para las demás audiencias del tribunal y puede
participar cualquier persona mediante apoderado especial o no. En el proceso de saneamiento no se requiere
el ministerio de abogado, salvo que el mismo técnica y jurídicamente se torne
litigioso. El proceso se torna litigioso
desde el momento en que la operación técnica de mensura, el derecho de
propiedad o cualquier otro derecho real accesorio, susceptible de registro
relativo al inmueble o inmuebles objeto del saneamiento, se encuentra en
discusión entre dos o más personas físicas o jurídicas.
Ø Cuando en
el curso del proceso judicial de saneamiento el Juez o Tribunal constatare que
en el terreno existe cualquier tipo de mejora afectada al inmueble presumirá
que la misma es propiedad del adjudicatario del terreno y podrá ordenar, si procede, que la misma sea registrada de
acuerdo a lo establecido en el Reglamento del Registro de Títulos.
Ø Según lo
establecido en el artículo 25 de la Resolución No. 517-2007, cuando una parcela
objeto de saneamiento es reclamada por distintas personas en porciones
independientes y se reconozca la posesión efectiva sobre la misma, el juez
competente dispone el cierre del proceso, quedando habilitados los reclamantes
para iniciar nuevos procesos de saneamiento limitados al área efectivamente
poseída.
Ø Todo
proceso de saneamiento termina con una sentencia de adjudicación del
inmueble. Si ningún particular prueba el
derecho de propiedad se adjudicará al Estado Dominicano. La sentencia se adjudicará por acto de
alguacil, fecha desde la cual comienza a correr el plazo para la apelación.
Ø El plazo
para apelar es de treinta (30) días en virtud del artículo 81 de la Ley de
Registro Inmobiliario y cualquier interesado puede incoar este recurso. Si nadie recurre en apelación, la sentencia
adquiere autoridad de la cosa juzgada (Art. 26, párrafo VI de la Ley de
Registro Inmobiliario). Como la Ley de
Registro Inmobiliario deroga la Ley de Registro de Tierras, no se admitirá la
revisión de oficios para fallos posteriores a la entrada en vigencia de la Ley,
4 de abril de 2007.
Ø Cuando la
sentencia es irrevocable se envía a la Oficina de Registro de Títulos
territorialmente competente para el registro del derecho de propiedad y
comienza la tercera etapa del proceso de saneamiento.
Tercera
Etapa del proceso, es la etapa Registral
Ø Una vez
recibida en la Oficina de Registro de Títulos correspondiente la sentencia de
adjudicación acompañada del plano definitivo, del recibo de pago de la
contribución especial para el Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados, se
debe proceder al registro correspondiente y a expedirse el Certificado de
Títulos original y el Certificado de Título duplicado del dueño que se le
entrega al propietario, es el documento oficial emitido por el Registro de
Títulos correspondiente garantizado por el Estado Dominicano que acredita la
existencia del derecho de propiedad.
No hay comentarios:
Publicar un comentario
DEJE SU COMENTARIO