Cooperativa Rio Grande.

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miércoles, 23 de mayo de 2012

PROCESO DE SANEAMIENTO




DERECHO INMOBILIARIO
PROCESO DE SANEAMIENTO

El proceso de saneamiento puede ser iniciado por el Estado Dominicano y por toda persona física o moral que reclame o posea un derecho sobre un territorio no registrado.  Hay posesión de un terreno que no ha sido registrado  cuando la persona interesada  lo posee a título de dueño por sí o a través de otro que ejerce el derecho en su nombre, de manera pública, pacífica, inequívoca e ininterrumpida durante el tiempo establecido en el Código Civil.

La individualización del terreno requiere de una mensura a cargo de un agrimensor y aprobada por la Dirección Regional del Mensuras Catastrales territorialmente competente, la depuración del derecho está a cargo de los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliario.  En primera instancia el proceso es conocido por el Tribunal de la Jurisdicción Original y en grado de apelación por el Tribunal Superior de Tierras, de la ubicación física del terreno, y el asiento del registro del derecho de propiedad por primera vez está a cargo de la Oficina de Registro de Títulos de la jurisdicción de los tribunales que han conocido el proceso, oficina que custodiará el original del Certificado de Títulos y donde habrá de inscribirse toda operación concerniente al terreno registrado con posterioridad al proceso de Saneamiento.

Se establecen como requisitos para poder  acceder al procedimiento de saneamiento que el reclamante demuestre una posesión a título de propietario o por mediación de otro que posee en su nombre, de manera pública, pacífica, inequívoca e ininterrumpida durante el  tiempo previsto por el Código Civil, 20, 10 y 5 años según sea el caso (no se puede alegar prescripción adquisitiva sobre inmuebles que están saneados ni sobre inmuebles de del dominio público).

La Ley de Registro Inmobiliario, siguiendo el esquema del Sistema Torrens, reforzado por la Ley que ahora se denomina Sistema de Publicidad Inmobiliaria, organiza el proceso en los pasos necesarios para individualizar el terreno (mensurar) depurar el derecho de propiedad (tribunales encargados a tal efecto) y registrar (en la Oficina de Registro de Títulos habilitada para tal efecto) por primera vez el inmueble y otorgarle un Duplicado del Certificado de Título como prueba del derecho de propiedad contra todo el mundo y posea la garantía del Estado imprescriptiblemente.





Primera Etapa del proceso,  es la etapa Técnica que comprende:
Ø  La mensura es realizado por un agrimensor autorizado al efecto, que individualiza, ubica y determina el terreno sobre el que se reclame el derecho de propiedad a registrar.  (Art. 25 Ley 108’05).
Ø  El reclamante debe elevar una solicitud a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales para que la Dirección territorialmente competente conforme a la ubicación del inmueble autorice al agrimensor a realizar los trabajos de mensuras.  La solicitud debe llevar anexa el contrato de mensura suscrito entre el reclamante y el agrimensor quien deberá firmar la solicitud.  Esta lleva implícita la petición de que la Dirección Regional de Mensuras Catastrales apodere al Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente.
Ø  Dentro de los veinte (20) días de recibir la solicitud debe la Dirección Regional de Mensuras Catastrales pronunciarse sobre la solicitud de autorización del agrimensor a realizar trabajos de mensuras para el Saneamiento.  Toda negativa a la solicitud debe estar técnica y jurídicamente fundamentada.
Ø  Una vez otorgada, la autorización tiene vigencia de sesenta (60) días durante los cuales el agrimensor debe ejecutar la mensura y presentar los documentos y elementos justificativos a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales para su revisión y aprobación.  Con la debida justificación, la Dirección Regional del Mensuras Catastrales interviniente puede prorrogar este plazo por un único término de treinta (30) días, salvo las excepciones previstas en la Ley 108-05 donde se establece que desde el momento  que se fije la fecha para la mensura catastral, todas las cuestiones relacionadas con el título o posesión de cualquier terreno comprendido en el área abarcada por la autorización para la mensura, son de la competencia exclusiva de la Jurisdicción Inmobiliaria.
Ø  Una vez efectuada la mensura catastral y recibidos los trabajos por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, ésta debe pronunciarse con relación a los trabajos de mensuras dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes a la presentación de los trabajos realizados.
Ø  Una vez aprobados los trabajos de mensuras, dentro de los quince (15) días posteriores a la fecha de la aprobación, la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, deberá apoderar al Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente para el inicio del proceso judicial de Saneamiento.

Segunda Etapa del proceso, es la etapa Judicial:
Ø  En virtud del artículo 115 del Reglamento de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, con el apoderamiento, la Dirección Regional de Mensuras Catastrales debe consignar los trabajos de mensuras , la designación catastral del nuevo inmueble y remitir los planos resultantes de los trabajos de mensuras debidamente aprobados por dicha dirección.
Ø  Dentro de los quince (15) días del apoderamiento  deberá, el Tribunal de Tierras de la Dirección  de Jurisdicción Original apoderado, notificar a los reclamantes y al Abogado del Estado el auto de fijación de audiencia y su autorización  para emplazar a comparecer a la misma.  Esta fórmula de notificar a quien pueda interesar es porque el proceso es de orden público y cualquiera que tenga interés en el registro del terreno puede comparecer a la audiencia y probar la posesión y la prescripción adquisitiva a su favor.
Ø  Cuando el Tribunal de Jurisdicción Original apoderado compruebe que se ha procedido a efectuar el aviso, ordenará que se fije en un lugar visible del terreno a sanear, en las instalaciones del ayuntamiento y del juzgado de paz del municipio o de los municipios en que se encuentre el terreno en cuestión, una copia certificada del aviso del proceso judicial del Saneamiento.  La fijación será efectuada por lo menos quince (15) días antes de la primera audiencia.  La primera audiencia del saneamiento debe celebrarse dentro de los sesenta (60) días posteriores a la recepción del apoderamiento por parte del Tribunal  de Jurisdicción Original.  En el saneamiento el juez celebra tantas audiencias como lo considere conveniente y debe trasladarse al terreno tantas veces como fuese necesario.

Ø   En la audiencia de saneamiento se cumplirán todas las formalidades para las demás audiencias del tribunal y puede participar cualquier persona mediante apoderado especial o no.  En el proceso de saneamiento no se requiere el ministerio de abogado, salvo que el mismo técnica y jurídicamente se torne litigioso.  El proceso se torna litigioso desde el momento en que la operación técnica de mensura, el derecho de propiedad o cualquier otro derecho real accesorio, susceptible de registro relativo al inmueble o inmuebles objeto del saneamiento, se encuentra en discusión entre dos o más personas físicas o jurídicas.

Ø  Cuando en el curso del proceso judicial de saneamiento el Juez o Tribunal constatare que en el terreno existe cualquier tipo de mejora afectada al inmueble presumirá que la misma es propiedad del adjudicatario del terreno y podrá ordenar,  si procede, que la misma sea registrada de acuerdo a lo establecido en el Reglamento del Registro de Títulos.

Ø  Según lo establecido en el artículo 25 de la Resolución No. 517-2007, cuando una parcela objeto de saneamiento es reclamada por distintas personas en porciones independientes y se reconozca la posesión efectiva sobre la misma, el juez competente dispone el cierre del proceso, quedando habilitados los reclamantes para iniciar nuevos procesos de saneamiento limitados al área efectivamente poseída.

Ø  Todo proceso de saneamiento termina con una sentencia de adjudicación del inmueble.  Si ningún particular prueba el derecho de propiedad se adjudicará al Estado Dominicano.  La sentencia se adjudicará por acto de alguacil, fecha desde la cual comienza a correr el plazo para la apelación.

Ø  El plazo para apelar es de treinta (30) días en virtud del artículo 81 de la Ley de Registro Inmobiliario y cualquier interesado puede incoar este recurso.  Si nadie recurre en apelación, la sentencia adquiere autoridad de la cosa juzgada (Art. 26, párrafo VI de la Ley de Registro Inmobiliario).  Como la Ley de Registro Inmobiliario deroga la Ley de Registro de Tierras, no se admitirá la revisión de oficios para fallos posteriores a la entrada en vigencia de la Ley, 4 de abril de 2007. 

Ø  Cuando la sentencia es irrevocable se envía a la Oficina de Registro de Títulos territorialmente competente para el registro del derecho de propiedad y comienza la tercera etapa del proceso de saneamiento.

Tercera Etapa del proceso, es la etapa Registral

Ø  Una vez recibida en la Oficina de Registro de Títulos correspondiente la sentencia de adjudicación acompañada del plano definitivo, del recibo de pago de la contribución especial para el Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados, se debe proceder al registro correspondiente y a expedirse el Certificado de Títulos original y el Certificado de Título duplicado del dueño que se le entrega al propietario, es el documento oficial emitido por el Registro de Títulos correspondiente garantizado por el Estado Dominicano que acredita la existencia del derecho de propiedad.

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