Contrato de Anticresis

Antecedentes históricos y la función
El origen de la anticresis se remonta hasta el derecho griego, en el cual significo un contra uso, que es precisamente lo que da a entender su nombre en el lenguaje de los griegos.
En efecto, a cambio del uso de un capital, el deudor permitía al acreedor el uso de un inmueble. No se usaba la institución como medio para cancelar la deuda. Mas tardé, durante la Edad Media, al prohibirse el préstamo con interés, la anticresis fue obligada a cumplir con otros fines, entre ellos el que le indica el artículo 2458 del código civil, o sea como medio para amortización de los préstamos con interés. Con todo y eso, nada obsta que en la actualidad sirva de contra uso, es decir, para cancelar los intereses de un capital.
Cuando entre este y el valor comercial de la finca hay equivalencia. Así lo reconoció la Corte Suprema de Justicia, cuando dijo: " Si un contrato se hace constar que se recibió una suma a préstamo, por tiempo determinado, durante el cual no se pagan intereses, y se estipula a mismo tiempo que para el pago de la suma se da en empeño una finca raíz, por el mismo plazo, tal contrato debe reputarse como anticresis.
Así lo aceptan también los artículos 2465 y 2466. según el primero, si el crédito produjere interés, tendrá derecho el acreedor para que la imputación de los frutos se haga primeramente a ellos, y conforme al segundo, "las partes podrán estipular que los frutos se compensen con los interese, en su totalidad, o hasta concurrencia de valores. Los intereses se estipularen estarán sujetos, en caso de lesión enorme, a la misma reducción que en el caso de mutuo".
De manera que la anticresis puede prestar un servicio un doble servicio:
• El de pago de una deuda, lo cual se realiza cuando la obligación es pequeña y grande el valor de la finca;
• El de simple amortización de los intereses de la deuda, cuando entre esta y el valor de la finca existe equivalencia.
En todo caso, las entregas simplemente materiales que los deudores hacen se sus fincas a los acreedores en garantía de una deuda, presumen, sin excepción, el derecho de estos a usarlas; lo contrario iría contra la destinación económica y social de los bienes.
Antiguamente en el derecho romano se le llamaba prenda muerta, porque apenas compensaba los intereses con los frutos sin redimir la obligación, pero cuando se le denominó prenda viva, la anticresis pasa a ser una forma de pago, puesto que se celebra para pagar una obligación anterior, mas no los intereses que era lo que antiguamente cubría.
Definición y caracteres de la anticresis
Lo encontramos definido en el área civil en el artículo 2458 del código civil que reza "La Anticresis es contrato por el que se entrega al acreedor una finca raíz para que se pague con frutos." En el campo comercial que se encuentra en los artículos 1221 a 1225, esta concepción se am plia a los bienes muebles.
Si en un contrario se hace constar que se recibió una suma o préstamo, por un tiempo determinado, durante el cual no se paga interés, y se estipula al mismo tiempo que para el pago de la suma se da en empeño una finca raíz, por el mismo plazo, tal contrato debe repurtarse como anticresis.
Para el perfeccionamiento de este contrato es necesario que se efectúe la tradición del bien inmueble según no lo describe el artículo 2460 del código civil.
Surge como consecuencia de un crédito presente, sirve da garantía.
En comercial recae sobre toda clase de bienes.
Algunos autores denominan la anticresis con el con nombre de prenda inmobiliaria. Lo mismo que la prenda en derecho común, la anticresis implica la entrega de la finca al acreedor en garantía de un crédito; pero en tanto que a prenda otorga al acreedor un verdadero derecho real y, además, un derecho de preferencia para pagarse con el producido de la venta, en la anticresis el acreedor anticréditico no es titular de un derecho real, ni goza de preferencia frente a acreedores del deudor, salvo casos especiales.
La anticresis suele estudiarse entre las seguridades reales de créditos; pero en una seguridad de naturaleza diferente de la prenda y de la hipoteca, pues si bien es verdad que el crédito se encuentra asegurado con un inmueble determinado, no es menos cierto que el acreedor no tiene medios efectivos para hacerse pagar mediante la realización del valor de la cosa, ya que solo puede pagarse con los frutos y no más que con estos. Es una institución de crédito, aunque de escaso valor en sí misma considerada, ya que el comercio poco la usa independientemente de alguna otra seguridad real, especialmente la hipoteca.
La anticresis es un contrato real, por cuanto solo se perfecciona con la entrega de la finca raíz (código civil artículo 2460, se habla en este texto legal de la "tradición del inmueble", cuando se ha debido decir de "la entrega del inmueble"). Desde este punto de vista, la anticresis se coloca entre los otros contratos reales: el deposito, el mutuo, el comodato y la prenda, y por ello se le aplica la doctrina general de los contratos reales. De ahí que el acuerdo de voluntades desprovisto de la entrega vale como simple promesa de contrato.
FORMACION DEL CONTRATRO DE ANTICRESIS.
Como la prenda, la anticresis es siempre una garantía convencional que posee siempre su fuente en un contrato concluido ente el acreedor y el constituyente.
REQUISITOS DE VALIDEZ

El contrato de anticresis es un contrato real, con el mismo titulo que la prenda, no se perfecciona sino por la desposision del deudor, por la entrega de la cosa.
El deudor debe permanecer desposeído durante todo tiempo del contrato: Por eso desaparece la anticresis cuando el acreedor le devuelve el inmueble al constituyente.
El constituyente debe ser propietario del inmueble sobre el que constituya la anticresis, o al menos titular de algún derecho real de goce usufructo entifeusis, y la anticresis desaparecería en ese caso con el derecho real sobre el cual recayera.
REQUISITOS DE PUBLICIDAD
La Ley del 23de Marzo de 1855 por comprender la anticresis entre los derechos reales inmobiliarios, sometió su oponibilidad alas formalidades de la transcripción denominada en la actualidad publicación. La situación no ha sido modificada por el decreto del 4 de enero de 1955 que reforma la publicidad inmobiliario: el anticresista conserva su derecho con respecto a terceros según las disposiciones del articulo 28, 1 del decreto.
La falta de publicación no afecta ala validez del contrato: esta formalidad no esta prevista ad solemnitatem: el contrato de anticresis no publicado sigue siendo valido Inter. Partes.Pero es inoponible a los terceros, tanto en lo que concierne a la constitución de la pignoración como a la adquisición de las rentas. Así, pues, el anticresista corre un enorme peligro si descuida esa formalidad, corre el riesgo de no poderle oponer su derecho aun adquiriente o aun acreedor hipotecario que haya publicado regularmente antes que el un derecho sobre el inmueble.
EFECTOS DEL CONTRATRO ANTICRESIS.
El contrato de anticresis, como el contrato de prenda, es constitutivo de un derecho real y creador de obligación.
EL DERECHO REAL DEL ACREEDOR ANTICRESISTA
El contratro de anticresis le confiere al acreedor un derecho real inmobiliario.Este derecho es susceptible de posesion.A un cuando se trate de la posesión del derecho de propiedad se le concede al anticresista, simple tenedor con respecto al derecho de propiedad, la protección no solo del interdicto de recobrar, sino la de todas las acciones posesorias.
La anticresis es indivisible (art.2.090 del Cod. Civ.).
Por lo tanto, el derecho subsiste sobre cada parte del inmueble mientras que no haya sido pagada íntegramente la deuda.
DERECHO DE GOCE: Suele afirmarse que el anticresista tiene el ju. fruendi. No obstante, eso no es del todo exacto. Ciertamente, el anticresista percibe los frutos del inmueble. Ya sea explotándolo el mismo, ya sea arrendandolo.Pero debe rendir cuenta anualmente de esos ingresos, que se imputan primeramente sobre los intereses del crédito, y luego sobre el capital (art. 2.085, Párr. 2, del Cod. Civ.Por lo demás, esa imputación no es de orden publico: el articulo2.089 del código civil les permite a las partes que convengan una compensación alzadas, de bodoque las rentas sean adquiridas por el anticresista en compensación de los intereses de su crédito: se precisa además que ese tanto alzado no presente caracteres usurarios.
El anticresista no tiene el derecho de percibir los productos.
DERECHO DE RETENCION: su origen, el derecho de retención no le fue dado al anticresista nada más que para garantizar su derecho de difruste.Pero ese derecho se ha convertido en esencial luego de que la anticresis se ha considerado como una verdadera pignoración, por garantizar el inmueble el pago del propio crédito.
El acreedor tiene derecho anegarse a restituirle la cosa al deudor entre tanto que no se le haya pagado íntegramente el principal, los intereses y el gasto:
DERECHO DE HACER QUE SE VENDA EL INMUEBLE.
El acreedor anticresista tiene el derecho de hacer que se venda el inmueble; pero su derecho, menos poderoso que el del acreedor prendario no se, acerca de este punto, sino el todo acreedor. No solamente el articulo 2.088 del código civil no les permite a los tribunales abjurarle el inmueble al anticresista, sino que este debe pedir la expropiación … por las vías legales; es decir, según las formas del embargo, y luego de la venta en publica subasta, mientras que el acreedor precario esta dispensando del embárgala obligación de acudir al embargo apenas si es justificable, puesto que el acreedor esta ya garantizado con pignoración; se explica históricamente : en su origen, la pignoración recaía solamente sobre los frutos, y no sobre el inmueble.
La jurisprudencia aplica el artículo 2.088 del código civil muy estrictamente. Prohíbe la cláusula de vía expedita para la venta. Con mucha más razón, esta prohibido el pacto comisorio en las mismas circunstancias que para el contrato de prenda. A fin de eludir la prohibición, las partes simulan frecuentemente una compraventa con pacto de retro; esa convención se llama contrato pignoraticio acerca de las convenciones parecidas.
EL DERECHO REAL DE ANTICRESIS EN LAS RELACIONES ENTRE EL ACREEDOR Y EL CONSTITUYENTE.
El titular de un derecho real. el anticresista puede oponerlo a terceros, con la condición de haberlo conservado por la publicación.
El derecho de goce del anticresista es oponible, pues, a los terceros. En primer lugar, a los acreedores quirografarios, ya que no tienen estos ningún derecho real sobre el inmueble. Igualmente, a los terceros adquirientes o a los acreedores hipotecarios cuyos derechos no hayan sido publicados sino con posterioridad a la anticresis.
También el derecho de retención del anticresista es oponible a los terceros. Pero solamente a los terceros terceros cuyos derechos no hayan sido objeto de una publicidad anterior a la de la anticresis El derecho de retención del anticresista no le impide al constituyente o a sus acreedores vender el inmueble: pero el anticresista tendrá el derecho de negarse a restituir ese inmueble al adquiriente mientras que no se le haya pagado lo debido. Especialmente, el tercero adquiriente que haya sido autorizado a liberarse de sus acreedores hipotecarios por el procedimiento de purga ofreciéndoles el precio en que haya comprado. No podría utilizar esta facultad contra el anticresista, cuyo derecho se revela así mas fuerte que el del acreedor hipotecario.
El anticresista tiene un derecho de persecución, en el sentido de que se beneficie de la protección posesoria necesaria para garantizar su derecho de retención y sus diferentes prerrogativas; esa protección le será dada hasta contra el constituyente aquien le hubiera devuelto, contra su voluntad el inmueble .Pero no podría oponerle ya su derecho a un tercero adquiriente o a los acreedores si se hubiera desposeído voluntariamente del inmueble y hubiera dejado que volviera a las manos del constituyente; no ya como suele afirmarse, porque carezca del derecho del derecho de persecución.
Pese a la resisteciade ciertos autores que niegan la modificación introducida en la anticresis por el derecho positivo ha de reconocerse que el anticresista tiene un derecho de preferencia sobre el precio de vente del inmueble.

LAS OBLIGACIONES ORIGINADAS POR EL CONTRATRO DE ANTICRESIS.
Obligaciones del constituyente: El constituyente debe dejar que el acreedor entre en el goce; por tanto, debe desalojar el inmueble y darle al acreedor los medios para entrar en el. No debe causarle ninguna perturbación al goce del anticresista; lo cual no le veda, por lo demás, vender o constituir hipoteca; puesto que, como se ha puntualizado los derechos del tercero adquiriente o del acreedor hipotecario publicado con posterioridad a la anticresis no son oponibles al acreedor anticresista.
El constituyente debe reembolsar al anticresista las impensas útiles y necesarias.
Obligaciones del anticresista: Salvo pacto en contrario, el anticresista esta obligado a rendir cuenta anualmente de las rentas, y debe imputarlas sobre los intereses y el capital de la deuda.
Por tanto el goce, debe administrar, como el usufructuario, como un buen padre de familia. Debe adelantar el importe de las cargas correspondientes a las rentas y a los gastos de conservación; pero, contrariamente al usufructuario, no es deudor personal de las mismas y tiene el derecho de descontar de las rentas el importe de aquellas art. 2.086, parr.2, del cód. Civ. Salvo que se haya pactado un tanto alzado.
El código civil le conoce al anticresista el medio de liberarse de sus obligaciones salvo pacto en encontrarlo aquel puede obligar al deudor a recobrar el goce de su inmueble art. 2.087, prr.2. Pero se trata aquí de una verdadera renuncia a la pignoración: el acreedor se convierte en un simple acreedor quirografario.
EXTINCION DE LA ANTICRESIS.
Extinción por vía accesoria: El modo normal de extinción de la anticresis por la vía accesoria es el pago del crédito garantizado.
Si el anticresis cuyo crédito se extingue se niega a restituir el inmueble, el constituyente dispone de la acción reivindicatoria y de la acción personal surgida del incumplimiento de las obligaciones del contrato de anticresis.
Extinción por vía principal: La anticresis se extingue asimismo por vía principal.
Ocurre así en caso de renuncia del acreedor. Esa renuncia resulta de modo especial de la restitución del inmueble al deudor.
Se produce también extinción por vía principal cuando el anticresista abusa de su derecho de goce; por ejemplo, modifica en régimen de cultivo; pero los tribunales tienen libertad de decisión y pueden contentarse, según la gravedad de la infracción, con ordenar un secuestro, o incluso mantener al anticresista en el goce.
MODIOCRE IMPORTANCIA PRÁCTICA DE LA ANTICRESIS.
La anticresis, en tanto que procura una garantía sobre un inmueble, esta reemplazada hoy por hipoteca, que presenta la inmensa ventaja de no llevar consigo la desposesión del constituyente.
En verdad, a diferencia de la hipoteca, la anticresis le confiere una garantía no solo sobre el mismo inmueble, sino sobre los frutos de ese inmueble. Pero la practica ha remediado esa inferioridad de la hipoteca; lo ha logrado con la ayuda de un procedimiento preferible al de la anticresis, porque evita al acreedor tener que administrar el inmueble y llevar sus cuentas: la cesión de los alquileres o de las rentas rurales no devengadas; el acreedor hace que se le otorgue por anticipado, por el propietario del inmueble, la cesión de los alquileres por devengar, que se imputaran sobre los intereses y, subsidiariamente, sobre el principal del crédito. Acerca de la publicidad necesaria para que las cesiones de alquileres o rentas rurales no devengadas durante mas de tres años sean oponibles a los terceros, cfr.infra, ns.662 y719). Al agregarle a una hipoteca convencional una cesión de alquileres o arrendamientos no devengados, se le procura al acreedor, pues, sin los inconvenientes de la anticresis, una garantía tan completa. No obstante, el derecho del acreedor hipotecario corre el riesgo de esfumarse ante el procedimiento de purga mientras que, en todos los casos, el anticresista puede oponerle su derecho retención al tercero adquirente .Se explica por ello que la anticresis no haya desaparecido enteramente en la practica. Pero la explicación es tal vez diferente: con demasiada frecuencia la anticresis se ha utilizado tan solo para disimular un préstamo usurario.
EL DERECHO DE PREFERENCIA DEL ANTICRESISTA.
Es el que le permite al titular del derecho real satisfacer su prestación en primer lugar, con relación a cualquier otro titular del derecho.
Entre los derechos reales unos se denominan principales; los demás accesorios. Estos últimos accesorios de un derecho de crédito, constituyen una garantía para el acreedor; por ejemplo: la hipoteca. Los derechos reales tienen como objetos muebles o inmuebles.